Šioje konsultacijoje atkreipiame Pirkėjo dėmesį į esmines Preliminarios NT pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas, kurias rekomenduojama itin atidžiai peržiūrėti ir prireikus pakoreguoti prieš pasirašant Preliminarią NT pirkimo – pardavimo sutartį.

Taigi esminės Preliminarios NT pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos yra:

1. Iš ko yra perkamas NT? Kas yra Pardavėjas?
2. Kas yra perkama?
3. Preliminarioje sutartyje numatyta NT kaina bei jos keitimas.
4. Pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo terminas ir tvarka.
5. Preliminarios sutarties nutraukimas.
6. Atsakomybė pažeidus preliminarią sutartį.

Pirma, rekomenduojama atkreipti dėmesį į tai, kas yra perkamo NT Pardavėjas, kas yra savininkas, ar šie asmenys sutampa.

Pasitikrinant šią informaciją reikėtų gauti (paprašyti pateikti) VĮ „Registrų centras“ išrašą apie NT objektą, kuris turėtų būti naujas (atkreipti dėmesį į išrašo datą). Patikrinus informaciją taip pat rekomenduojama įsitikinti, kad Preliminarią NT pirkimo – pardavimo sutartį sudaro (pasirašo) būtent tas asmuo, kuris yra NT savininkas, nes praktikoje būna situacijų, kai tokie sandoriai forminami ant kitų asmenų, o kilus ginčui tenka ilgai aiškintis kas yra tikrasis „Pardavėjas“, su kuo turėjo būti komunikuojama.

Antra, Preliminarioje NT pirkimo – pardavimo sutartyje rekomenduojama numatyti, kokios būklės, kokio konkrečiai įrengimo lygio bus perkamas NT objektas.

Pavyzdžiui, perkant NT objektą, kuris Preliminarios sutarties pasirašymo metu dar nėra įrengtas iki Šalių sutarto lygio, rekomenduojama sudaryti priedą ir jame numatyti konkretų NT objekto įrengimo lygį, esmines medžiagas bei įrangą, specifikacijas. Taip pat numatyti visus aptartus gerbūvio įrengimo darbus, kurie turi būti atlikti iki pagrindinės NT pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo dienos, pvz.: Įrengta segmentinė tvora, žalia spalva, 90 kv. m. išklotos trinkelės pažymėtoje teritorijoje, pasodinta žolė.

! Svarbu – jeigu nurodyti darbai nėra atlikti pagrindinės sutarties pasirašymo dieną, o Pardavėjas žada juos atlikti vėliau, būtinai įtraukite tokius Pardavėjo įsipareigojimus į pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas (galima taip pat sudaryti priedą – numatant turimus atlikti darbus, darbų atlikimo terminą bei pasekmes, jeigu nurodyti darbai nebus atlikti laiku).

Trečia, Preliminarioje sutartyje numatyta NT kaina bei jos keitimas.

Pirmiausia atsakome į klientų labai dažnai užduodamą klausimą: Ar gali Pardavėjas pakeisti Preliminarioje sutartyje nustatytą NT objekto kainą? Atsakymas: Ne, Pardavėjas vienašališkai negali keisti Preliminarioje sutartyje numatytos kainos. Pardavėjas vienašališkai negali keisti ne tik kainos, bet ir kitų sutarties sąlygų, jeigu to nėra numatyta pačioje Preliminarioje sutartyje. Todėl Pirkėjams rekomenduojama atidžiai peržiūrėti sutarties sąlygas dėl kainos bei jos keitimo galimybių. Pardavėjas gali keisti kainą bei kitas sutarties sąlygas (kai sutartis jau pasirašyta) tik šiais atvejais:

1. kai tai numatyta sutartyje;
2. šalių susitarimu;
3. vadovaujantis LR CK 6.204 str., dėl naujai paaiškėjusių aplinkybių, kuriame numatytas sutartinių įsipareigojimų vykdymas pasikeitus aplinkybėms. Šioje teisės normoje numatyta, kad: “Jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai, ši šalis privalo vykdyti sutartį atsižvelgiant į kitose šio straipsnio dalyse nustatytą tvarką. Sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu:
   1. tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo;
   2. tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;
   3. tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti;
   4. nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.”

Tame pačiame straipsnyje numatyta sutarties sąlygų keitimo iniciatyvos procedūra: “Kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Kreipimasis dėl sutarties pakeitimo savaime nesuteikia nukentėjusiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą. Jeigu per protingą terminą šalys nesutaria dėl sutarties pakeitimo, tai abi turi teisę kreiptis į teismą. Teismas gali:

1. nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas;
2. pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.”

Ketvirta, Pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo terminas ir tvarka.

Dažniausi ginčai, kylantys šioje srityje yra dėl to, kas atsakingas arba dėl nuo kurios sutarties šalies priklausančių priežasčių numatytu terminu nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis? Nuo atsakymo į šį klausimą priklauso ir teisinės pasekmės: nuostolių, baudų mokėjimas, todėl jis itin aktualus. Sudarant Preliminarią sutartį mes siekiame, kad šalys tokių ginčų kaip įmanomą išvengtų, todėl rekomenduojame numatyti aiškias sąlygas dėl pagrindinės sutarties sudarymo tvarkos bei termino. Tai pirmiausia pagrindinės sutarties sudarymo terminas turėtų būti konkretus ir apibrėžtas, neturi priklausyti tik nuo vienos iš Šalių. Pvz., rekomenduojame vengti tokių ir panašių sąlygų: “Šalys susitaria, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis bus sudaryta per 30 dienų nuo Pardavėjo pranešimo pateikimo Pirkėjui dienos”. Terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti gali būti numatytas konkrečia data arba terminu dienomis, savaitėmis, mėnesiais, taip pat gali būti numatyta (ir rekomenduojama) galimybė abiems šalims raštu ir iš anksto informavus kitą šalį – pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą, bet ne ilgiau negu (pvz.) 30 dienų.

Dėl pagrindinės sutarties sudarymo tvarkos – tai sutarties sąlyga, kuri gali padėti išvengti ginčų, tai kuri gi šalis kalta arba atsakinga dėl laiku nesudarytos pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties. Būtent dėl tos priežasties rekomenduojame Pirkėjui Preliminarioje sutartyje numatyti, kad būtent Pardavėjas, įvykdęs visus įsipareigojimus pagal Preliminarią sutartį ne vėliau kaip prieš 5 d. d. iki numatyto pagrindinės sutarties sudarymo datos informuos Pirkėją raštu apie pagrindinės sutarties sudarymo vietą ir konkretų laiką, nurodys notaro biurą, į kurį nurodytu laiku Pirkėjas turi atvykti, taip pat nurodys kokius dokumentus turi turėti Pirkėjas. Jeigu tokio pranešimo Pirkėjas negauna – tai laikoma, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis sutartu terminu nebuvo sudaryta dėl nuo Pardavėjo priklausančių aplinkybių.

Penkta, Preliminarios sutarties nutraukimas.

Preliminari sutartis gali būti nutraukiama pirmiausia pačioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir tvarka. Jeigu tokių sąlygų nėra numatyta, tokiu atveju sutartis gali būti nutraukta pagal civilinio kodekso nuostatas.Civilinis kodeksas numato, kad sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, neskreipiant į teismą tada, kai kita sutarties šalis ją iš esmės pažeidžia. Civiliniame kodekse taip pat numatyta ir sutarties nutraukimo tvarka: nutraukiant sutartį dėl kitos šalies kaltės reikia iš anksto, prieš 30 dienų raštu apie tai informuoti kitą šalį. Sutartis bus laikoma nutraukta tik suėjus nurodytam terminui. Preliminarioje sutartyje numatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino nereikia panioti su Preliminarios sutarties galiojimu ir/ar nutraukimu, nes tai skirtingi dalykai.

Šešta, atsakomybė pažeidus preliminarią sutartį.

Preliminarioje sutartyje dažnai numatomos teisinės pasekmes, jeigu pagrindinė sutartis nebus sudaryta dėl nuo Pirkėjo ar Pardavėjo priklausančių priežasčių. Dažnai tokiu atveju Pirkėjui numatoma bauda, lygi sumokėto avanso sumai. Rekomenduojame atidžiai peržiūrėti preliminarios sutarties sąlygas dėl atsakomybės ir papildyti sutartį, jeigu tokia bauda numatyta tik Pirkėjui. Siekiant sutarties šalių lygiateisiškumo bei interesų pusiausvyros, tokio pačio dydžio bauda turėtų būti numatyta ir Pardavėjui. Papildomai svarbu paminėti, kad net jeigu Pardavėjui nėra numatyta bauda, tačiau būtent dėl nuo jo priklausančių aplinkybių nustatytu laiku nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis, Pirkėjas turi teisę reikalauti atlyginti jo patirtus nuostolius, kurie gali būti ne tik patirtos išlaidos kelionėms, deryboms, įsirengimui, bet Pirkėjo nuostoliais pagal teismų praktiką pripažįstama ir prarastos galimybės piniginė vertė.

Daugiau konsultacijų dėl preliminarios sutarties pažeidimo bei nuostolių atlyginimo galite rasti advokato Vytauto Dargio parengtoje konsultacijoje, o kilus papildomiems klausimas, norint įsivertinti savo situaciją ir pasitarti dėl galimų sprendimo būdų galite kreiptis apačioje pateiktais kontaktais. Pirminis susipažinimas su Jūsų situacija Jums nieko nekainuos, nes tik aptarę situaciją, įvertinę galimybes galėsime Jums padėti.